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FAQ's

Ist eine Heizung mit erneuerbarer Energie nicht sehr viel teurer als eine herkömmliche Öl-, Gas- oder Elektroheizung?

Die Kosten einer Heizung sind abhängig von vielen Faktoren. Grossen Einfluss haben dabei die Situation vor Ort und der Zeitraum der Betrachtung. Sinnvoll ist ein Vergleich der Gesamtkosten über die gesamte Lebensdauer der Heizung von rund 20 Jahren. Je länger der Zeitraum ist, desto besser fällt der Gesamtkostenvergleich zugunsten erneuerbarer Heizsysteme aus.

Und besonders wichtig ist es, die Gesamtkosten - also Anschaffung, Energie- und Betriebskosten - zu berücksichtigen.

Dies gilt umso mehr in Zeiten, in welchen die Energieträger hohen Kostenschwankungen ausgesetzt sind. Mit einheimischer erneuerbarer Energie betriebene Anlagen zeichnen sich dabei durch ver- gleichsweise konstante und damit verlässliche Energiekosten aus.

Zudem wirken sich Förderbeiträge und Steuerabzüge bei der Umstellung auf ein erneuerbares Heizsystem, die die Anfangsinvestitionen senken, positiv auf die Gesamtkosten aus.

Ist der Umstieg nicht sehr aufwändig und muss ich dann für längere Zeit aus meinem Haus/meiner Wohnung ausziehen?

Planung ist alles beim Heizungsersatz, dann ist es gar nicht kompliziert. Wird nur die Heizung ersetzt, muss man in der Regel nicht aus dem Haus ausziehen. In der Regel sind die Arbeiten je nach Umfang innerhalb weniger Wochen abgeschlossen. Während dem Umbau kann - im Fall, dass der Ersatz während der Heizperiode erfolgt - eine Hilfsheizung Wärme und Warmwasser liefern. Für einen reibungslosen Ablauf sollten Sie in 7 Schritten vorgehen

  • Schritt 1 Planen Sie voraus! Wenn Ihre bestehende Heizung 10-jährig oder älter ist, sollten Sie jetzt über einen Ersatz nachdenken.
  • Schritt 2 Ziehen Sie eine/n Impulsberater/in bei. Lassen Sie sich von Ihrer Impulsberaterin oder Ihrem Impulsberater aufzeigen, welche erneuerbaren Heizsysteme bei Ihrem Gebäude in Frage kommen und was diese kosten.
  • Schritt 3 Rechnen Sie richtig! Berücksichtigen Sie nicht nur die einmaligen Investitionskosten, son- dern auch die voraussichtlichen Betriebskosten über die ganze Lebensdauer von durch- schnittlich 20 Jahren und die Förderbeiträge. Berücksichtigen Sie zusätzlich auch mögliche Steuerabzüge.
  • Schritt 4 Holen Sie Offerten ein und vergleichen Sie diese. Holen Sie für dieses Heizsystem zwei bis drei Offerten von verschiedenen Heizungsinstallateuren ein.
  • Schritt 5 Informieren Sie die Behörden. Beim Ersatz Ihrer Heizung ist in vielen Fällen (je nach Tech- nologie und Standort) eine Baubewilligung Ihrer Gemeinde notwendig.
  • Schritt 6 Beantragen Sie Fördergelder. Beantragen Sie Förderbeiträge jetzt - also noch vor Baube- ginn - und lassen Sie diese bestätigen!
  • Schritt 7 Ersetzen Sie die Heizung. Nach dem Ausarbeiten der Werkverträge mit den Handwerkern kann der Umbau losgehen.

Gibt es Überbrückungslösungen, wenn ich noch auf die Baubewilligung warte, resp. die Planung noch nicht passiert ist oder muss ich dann einen 1:1 Ersatz vornehmen?

Eine frühzeitige Planung lohnt sich in jedem Fall. Auch vor dem Hintergrund, dass die Nachfrage nach erneuerbaren Heizsystemen hoch und die Haustechnikbranche gut ausgelastet ist. In der Regel sind die Arbeiten dann je nach Umfang innerhalb weniger Wochen abgeschlossen. Während dem Umbau kann - im Falle, dass der Ersatz während der Heizperiode erfolgt - eine Hilfsheizung Wärme und Warmwasser liefern.

Auch für den Fall, dass der Umbau länger dauert als geplant oder die Heizung schon vor dem Ersatz ausfällt, gibt es für jedes Gebäude unkomplizierte, schnell verfügbare Überbrückungslösungen, welche jedoch mit Kosten verbunden sind. Je besser man den Heizungsersatz plant, desto unwahr- scheinlicher ist dieser Fall.

Ist es überhaupt möglich, von einer Elektroheizung auf eine andere Technologie zu wechseln? Gilt dies auch, wenn ich keine Bodenheizung habe, sondern nur alte Radiatoren?

Ja, dies ist machbar. Bei einer zentralen Elektroheizung ist dies nicht aufwändiger als bei einer fossilen Heizung, da ein Wärmeverteilsystem vorhanden ist.

Bei einer dezentralen Elektroheizung, die über kein Wärmeverteilsystem verfügt, ist dies ebenfalls machbar, jedoch nicht ganz so einfach - zum Beispiel in Kombination mit einer Gesamtsanierung, bei welcher ohnehin Boden, Wände und/oder Decken saniert werden. In jedem Fall ist eine frühzeitige Planung unter Zuhilfenahme einer Impulsberaterin oder eines Impulsberaters wichtig, damit Lösungsvarianten und Finanzierungsmöglichkeiten frühzeitig ausgelotet werden können.

Was kostet eine Impulsberatung «erneuerbar heizen»?

Die Impulsberatung «erneuerbar heizen» ist für Hausbesitzer/innen und Stockwerkeigentümer/innen in der ganzen Schweiz kostenlos. Von der Förderung profitieren Impulsberatungen für den Ersatz einer Wärmeerzeugungsanlage, die älter als 10 Jahre ist und als Hauptheizung für die Raumwärme dient - unabhängig von der Gebäudekategorie und dem Energieträger des alten Wärmeerzeugers.

Sind die Impulsberater/innen wirklich neutral oder wollen sie mir etwas von ihren Produkten verkaufen?

Die Impulsberater/innen haben alle eine Erklärung unterzeichnet. In dieser ist unter anderem unter «Sorgfaltspflicht» festgehalten:

  • Der Impulsberater hat alle Impulsberatungen sowie die damit verbundenen Tätigkeiten persönlich zu verantworten.
  • Der Impulsberater verpflichtet sich, die Beratungen gemäss dem in der Schulung vermittelten Ab- lauf und Umfang sorgfältig und sachgemäss umzusetzen sowie die Gebäudebesitzer zu motivie- ren, bei einem Ersatz einer fossilen Heizung auf erneuerbare Energien umzusteigen.
  • Der Impulsberater hat die für die Impulsberatung erforderlichen Daten wahrheitsgetreu und sach- gemäss zu erfassen. Er bestätigt dies mit seiner Unterschrift auf der Checkliste.

Das Programm «erneuerbar heizen» arbeitet bewusst mit Fachleuten aus der Heizungs- und Energiebranche zusammen. Ziel ist, dass die Fachleute möglichst technologieneutral beraten im Bewusstsein, dass jede Fachperson allenfalls Präferenzen bezüglich Technologie und Produkten hat. Mit der Aus- wahl der Impulsberaterin/des Impulsberaters kann die Hausbesitzerin/der Hausbesitzer darauf Ein- fluss nehmen.

Muss die neue Heizung tatsächlich wieder dieselbe Kapazität wie die alte fossile Heizung auf- weisen? Gibt es effizientere Alternativen?

Um genau zu klären, welche Leistung Ihre neue Heizung benötigt, empfehlen wir eine Impulsberatung «erneuerbar heizen». Der/die Impulsberater/ beurteilt anhand einer Checkliste die Situation vor Ort - Zustand der Dämmung Ihres Hauses, beheizte Fläche und weitere mehr - und macht eine konkrete Empfehlung für das für Sie optimale erneuerbare Heizsystem bzw. Vorgehen.

Macht es aus technischen Gründen Sinn, den Heizungsersatz gleich mit weiteren Modernisie- rungsvorhaben zu verbinden?

Falls sie vermuten, dass an Ihrem Gebäude weitere energetische Massnahmen sinnvoll wären, empfehlen wir eine Gesamtbetrachtung mittels GEAK Plus durch einen GEAK-Experten. Damit erhalten Sie die Entscheidungsgrundlagen, ob es sinnvoll ist, zuerst die Gebäudehülle zu sanieren. Falls der Heizungsersatz kurz- oder mittelfristig ansteht, empfehlen wir eine Impulsberatung. Dabei wird die Qualität der Gebäudehülle ebenfalls grob beurteilt. Damit erhalten Sie eine erste Einschätzung bezüglich möglicher Varianten und Kosten für einen Heizungsersatz.

Welche Gebäudelabels gibt es?

Eine energetische Sanierung ist ein guter Zeitpunkt, um über Gebäudelabels nachzudenken. Denn sie gewährleisten einen gewissen Sanierungsstandard und machen ihn sichtbar. So sehen Mieter und Eigentümer auf den ersten Blick, wie das Gebäude energetisch und im Vergleich zu anderen Gebäuden abschneidet. Zudem geht mit einem Gebäudelabel in der Regel eine Wertsteigerung einher. Einen Überblick über die wichtigsten Gebäudelabels in der Schweiz bietet EnergieSchweiz.


Weiterführende Informationen


Wie viel kostet eine energetische Sanierung?

Damit Sie sich um die Finanzierung einer energetischen Sanierung kümmern können, müssen Sie zuerst in Erfahrung bringen, wie viel sie kosten wird. Verschiedene Tools können Sie dabei unterstützen, die Kosten für eine energetische Sanierung abzuschätzen.

GEAK Plus

Der GEAK Plus enthält drei auf Ihre Immobilie zugeschnittene Varianten für eine energetische Sanierung. Neben diesen möglichen Durchführungsvarianten erhalten Sie mit diesem Beratungsbericht auch eine Abschätzung der notwendigen Investition. Diese kann als Grundlage für die Planung der Finanzierung verwendet werden. Unter Umständen wird der Bericht im zuständigen Kanton finanziell unterstützt (s. auch «Welche Förderbeiträge kann ich erhalten?»).

Tool zum Abschätzen der Grobkosten

Die Website von www.RaiffeisenCasa.ch, dem Wohn- und Immobilienportal von Raiffeisen, bietet einen Überblick über die durchschnittlichen Investitionskosten von verschiedenen energetischen Renovationsmassnahmen. Zusätzlich finden Sie auf RaiffeisenCasa.ch ein Excel-Tool, mit dem Sie sich in kurzer Zeit einen Überblick über die Grobkosten einer Renovation verschaffen können.


Wie wird die Finanzierung von energetischen Massnahmen unterstützt?

Energetische Sanierungen sind für Mieter und Eigentümer nicht nur aufwändig, sondern mitunter auch mit hohen Kosten verbunden. Im Sinne des Klimaschutzes und in Vereinbarung mit den Zielen der Energiestrategie 2050 werden energetische Massnahmen, welche den Energie- und/oder den CO2-Verbrauch senken, deshalb durch unterschiedliche Fördermassnahmen finanziell unterstützt. Die wichtigsten werden hier vorgestellt.

Gebäudeprogramm

Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen unterstützt Liegenschaftseigentümerinnen und -eigentümer seit 2010 finanziell bei energetischen Sanierungen. Dies ist im Sinne der Energiestrategie 2050 notwendig, da Gebäude mit rund 40 % einen wesentlichen Teil zum Schweizer Energieverbrauch beitragen. Das Gebäudeprogramm wird unter anderem finanziert durch die CO2-Abgaben auf Brennstoffe. Welche Massnahmen konkret in welcher Höhe gefördert werden, legen die Kantone fest. Dabei orientieren sie sich am Dokument «Harmonisiertes Fördermodell der Kantone». Fördermittel des Gebäudeprogramms müssen beim Kanton in der Regel vor der Sanierung beantragt werden. Teilweise ist ein GEAK-Plus-Beratungsbericht notwendig.

Einmalvergütung für erneuerbare Energien

Seit dem 1. Januar 2018 besteht die Möglichkeit, als Liegenschaftseigentümerin und -eigentümer eine Einmalvergütung für Anlagen zu erhalten, die aus erneuerbaren Energien Strom produzieren. Wenn Sie beispielsweise im Zuge einer energetischen Sanierung eine Photovoltaikanlage auf dem Dach montieren lassen, die zwischen 2 und 100 kWp Strom produziert, sind Sie förderberechtigt. Sie erhalten eine einmalige KLEIV (Einmalvergütung für kleine Photovoltaikanlagen), die sich aus einem Grundbeitrag und einem von der erbrachten Leistung abhängigen Leistungsbeitrag zusammensetzt. Sie können die Fördermittel nach der Inbetriebnahme der Anlage bei Pronovo beantragen.

Energiespar-Contracting

Beim Energiespar-Contracting handelt es sich um einen Vertrag, mit dem sich ein Energiedienstleister (Energy Service Company, ESCO) gegenüber einem Eigentümer verpflichtet, den Energieverbrauch einer Liegenschaft durch geeignete technische und allenfalls bauliche Massnahmen zu senken. Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) sieht in Artikel 6c vor, dass die Vermieterschaft die Kosten eines ESC unter bestimmten Voraussetzungen und für eine Zeitdauer von höchstens zehn Jahren als Nebenkosten verrechnen darf. Die Bestimmung stellt sicher, dass den Mietenden kein finanzieller Mehraufwand entsteht und dass keine grösseren Unterhaltsaufwendungen als Nebenkosten überwälzt werden können. Gleichzeitig bietet der ESC der Vermieterschaft eine Steigerung des Gebäudewerts sowie eine Einsparung von Investitionskosten.


https://www.dasgebaeudeprogramm.ch/de/

https://pronovo.ch/


Was ist eine energetische Sanierung?

Wenn ein Gebäude erst einmal steht, ist früher oder später eine Erneuerung fällig. Spätestens nach 20 bis 25 Jahren sollten sich Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer mit der (Teil-)Sanierung ihres Gebäudes auseinandersetzen, um die Bausubstanz und den Wert zu erhalten. Im Zuge einer solchen Sanierung lohnt es sich, eine energetische Sanierung in Betracht zu ziehen. Der Energieverbrauch und fossile Energieträger können dadurch reduziert werden. Vermieterinnen und Vermieter profitieren von einer Werterhaltung oder sogar -steigerung, Mieterinnen und Mieter unter Umständen von niedrigeren Energiekosten und einem höheren Komfort.

Liegenschaften verlieren mit der Zeit an Wert und es gilt dem entgegenzuwirken. Nach 10 bis 15 Jahren sind die ersten werterhaltenen Massnahmen wie etwa der Austausch von Teppichen oder Wandbelägen notwendig. Nach 20 bis 25 ist eine Teilerneuerung von Bad/WC, Küche oder Teilen der Aussenhülle. Eine umfassende Erneuerung ist nach 40 bis 50 Jahren angezeigt. Hier sind umfangreiche Massnahmen sinnvoll, welche die Gebäudehülle und die Gebäudetechnik betreffen. So sanierte Gebäude sind oft mit einem Neubau vergleichbar.

Gebäude isolieren

Verschiedene Massnahmen können den Energieverlust eines Gebäudes deutlich senken und den Wohnkomfort steigern. Die Wände älterer Gebäude sind oft nicht (ausreichend) gedämmt, weshalb die Dämmung insbesondere auch vor anderen Sanierungsmassnahmen sinnvoll ist. Die Isolation des Dachs/Estrichs und des Bodens/Kellers bietet weitere Einsparmöglichkeiten. Hierdurch können unbeheizte von beheizten Räumen getrennt werden. Ist die Aussenhülle gedämmt, lohnt sich auch die Betrachtung von Wärmebrücken. Durch diese gelangt die Wärme von innen nach aussen. Besser isolierte Fenster, üblicherweise eine Dreifachverglasung, können den Wärmeverlust weiter verringern.

Energieverbrauch reduzieren

Sanierungsmassnahmen können den Energieverbrauch senken. Beispielsweise zahlt sich der Einsatz von wassersparenden Armaturen oder von automatischen Lüftungen oft aus. Durch falsches Lüften geht unter Umständen viel Heizwärme verloren.

Fossile Energieträger reduzieren

Der Ersatz einer alten durch eine neue, an die neue Gebäudesituation angepasste Heizung lohnt sich. Es ist sinnvoll, sich in diesem Zusammenhang auch über erneuerbare Heizformen zu informieren (s. auch «Wie ersetze ich eine Heizung und wer unterstützt mich dabei?»).

Strom produzieren

Eine Sanierung ist eine gute Möglichkeit, um sich über eine eigene Stromerzeugung, etwa in Form von Photovoltaikanalagen, Gedanken zu machen. Die Verwendung von fossilen Energieträgern kann dadurch reduziert werden und die Verwendung eigenen Stroms (z. B. in einem ZEV, s. auch «Was ist ein ZEV?») ist in der Regel günstiger als Netzstrom.

Betrieb optimieren

Auch ohne energetische Sanierungen lässt sich einiges erreichen. Eine Betriebsoptimierung bietet die Möglichkeit, Energieverbrauch und Heizkosten zu senken (s. auch «Wie kann im laufenden Betrieb Energie eingespart werden?»).


https://www.energieschweiz.ch/gebaeude/renovieren-sanieren/


Lohnt es sich, auf dem Dach eines vermieteten Hauses eine Photovoltaikanlage zu installieren?

Photovoltaikanlagen sind eine technisch einfach umsetzbare Möglichkeit, um als Vermieterin bzw. Vermieter Strom zu produzieren und sogar der Mieterschaft zur Verfügung zu stellen, der erst noch kostengünstiger ist als jener eines Energielieferanten. Gleichzeitig wird damit die Liegenschaft aufgewertet. Wie viel Strom Sie mit Solaranlage produzieren können, hängt von drei Faktoren ab: der Dachfläche und -neigung sowie der Ausrichtung des Hauses. Zudem spielt die Wahl der Photovoltaikanlage eine Rolle. Zwei Tools helfen Ihnen bei der Einschätzung, ob sich die Installation auf dem Dach Ihres Mehrfamilienhauses lohnt.

Sonnendach

Die Website des Bundesamts für Energie, MeteoSchweiz und swisstopos zeigt, wie viel Strom oder Wärme ein bestimmtes Dach oder eine Fassade produzieren kann. Hierfür ist lediglich die Adresse notwendig. Anschliessend wird angezeigt, wie gut das entsprechende Gebäude für eine Solaranlage geeignet ist. Dies unterstützt Sie bei einer ersten Einschätzung, ob Ihre Liegenschaft überhaupt für die Produktion von Solarstrom geeignet ist.

Solarrechner

Für eine weiterführende Analyse eignet sich das Tool von EnergieSchweiz. Die Maske ermöglicht zahlreiche Einstellungen und bietet ausführliche Resultate, die nicht nur die Stromproduktion, sondern auch eine Kostenschätzen und die Amortisationsdauer umfassen.

Wie plane ich in einem Mehrfamilienhaus Elektroladestationen?

Elektroautos werden immer beliebter und vermindern die Nutzung von fossilen Treibstoffen. Als Vermieter/in können Sie mit Elektroladestationen einen Beitrag für dass Klima leisten und Ihre Liegenschaft attraktiver positionieren.

Für die Installation von Elektroladestationen gibt es mehrere Möglichkeiten. Bei einem Neubau oder einer umfassenden Sanierung ist es äusserst empfehlenswert, Mobilität bereits in der Planung zu berücksichtigen. Dabei ist es insbesondere bei Mehrfamilienhäusern sinnvoll, gleich eine Lösung für mehrere Ladestationen zu planen. Denn das Laden von mehreren Elektroautos benötigt eine ganzheitliche Ladeanlage mit Lastmanagement. Eine entsprechende Nachrüstung ist in der Regel teuer. Da es sich um eine wertvermehrende Investition handelt, können Vermieterinnen und Vermieter einen Teil dieser Kosten auf den Mietzins für den Parkplatz überwälzen (s. auch «Welche Kosten dürfen nach einer Sanierung auf den Mietzins übertragen werden?»).

Bei der Planung muss zusätzlich sichergestellt werden, dass der Strom den tatsächlichen Nutzerinnen und Nutzern und nicht der Allgemeinheit in Rechnung gestellt wird. Hierfür kann entweder mit einem Pauschalbeitrag via Nebenkostenabrechnung oder mit individuellen Stromzählern gearbeitet werden.

Der Mieterschaft ist es gemäss Art. 260a OR nicht gestattet, ohne Einverständnis der Vermieterin bzw. des Vermieters bauliche Veränderungen an der Liegenschaft vorzunehmen. Dies betrifft auch die Installation einer Elektroladestation. Mit dem Einverständnis der Vermieterschaft können Mieterinnen bzw. Mieter aber selbst eine Installation vornehmen, allerdings ist eine übergreifende Lösung in jedem Fall sinnvoller. Kommt es trotzdem zu einer Einzelplatzlösung, sollte im Vertrag festgehalten werden, was im Falle eines Auszugs mit der Ladestation geschieht. Folgende Möglichkeiten sind üblich:

  • Die Ladestation wird zurückgebaut.
  • Die Vermieterschaft bezahlt eine Entschädigung für den Mehrwert an der Immobilie.
  • Die Vermieterschaft bezahlt nichts, die Ladestation muss aber auch nicht zurückgebaut werden.


Mit welchen Kosten muss ich als Vermieterin bzw. Eigentümer für eine Photovoltaikanlage rechnen?

Unter anderem die Grösse der Anlage und die Art der Solarmodule beeinflussen die Kosten einer Solaranlage. Faustregeln können Ihnen bei der Abschätzung der Kosten helfen. Prinzipiell gilt: je grösser die Anlage, desto günstiger der Strom.

Die Leistung von Solarmodulen wird in Kilowattpeaks (kWp) angegeben. 1 kWp entspricht im Betrieb ca. 900 kWh. Eine Solarzelle, die ein Kilowattpeak Strom produziert, kostet zwischen 1500 und 3500 Franken. Falls Sie oder Ihre Mieterinnen und Mieter den Strom gleich auch selber nutzen, lohnen sich Solarmodule besonders, da der Strom aus dem Eigenverbrauch kostengünstiger ist als jener von einem Energielieferanten.


Welche Vorschriften gilt es bei der Umsetzung von energetischen Sanierungen zu beachten?

Bei der Umsetzung von energetischen Sanierungen kommen das kantonale Baurecht und das Energiegesetz zur Anwendung. Deshalb variieren die Vorschriften je nach Kanton. Informieren Sie sich bei der zuständigen kantonalen Behörde Ihres Wohnkantons über geltende Vorschriften. Für den Energiebereich sind die Energiefachstellen die richtige Anlaufstelle.


https://www.endk.ch/de/kontakt/kantonale-energiefachstellen


Wie ersetze ich eine Heizung und wer unterstützt mich dabei?

Ein genauer Blick auf die bestehende Heizung lohnt sich. Denn dank dem Wechsel auf ein Heizsystem mit erneuerbaren Energien werden die CO2-Emissionen reduziert und die Heizkosten gesenkt. Zudem erhöht sich der Wert Ihrer Liegenschaft. Die Impulsberatung «erneuerbar heizen» für grössere Mehrfamilienhäuser begleitet Sie beim Heizungsersatz.

Eine Heizung in einem Mehrfamilienhaus zu ersetzen, benötigt eine gute und frühzeitige Planung, denn sie betrifft nicht nur Vermieterinnen, sondern auch Mieter. Neben der Abschätzung der möglichen Lösungen, des Heizbedarfs und der Kosten ist es wichtig, auch die Betroffenen miteinzubeziehen. «Erneuerbar heizen» unterstützt Sie hierbei mit einer Impulsberatung für grössere Mehrfamilienhäuser. Sie beinhaltet unter anderem zwei Besuche vor Ort und geht speziell auf die Bedürfnisse von Liegenschaften mit mehr als sechs Wohneinheiten ein. Viele Kantone unterstützen die Impulsberatungen mit Förderbeiträgen.

Ablauf einer Impulsberatung

Eine Fachperson begutachtet zuerst die Situation vor Ort. Dabei werden der Zweck, der Zustand und die Funktion des heutigen Systems sowie die Situation für Alternativen (Gebäude, vorhandener Platz, Flächen, Umgebung etc.) analysiert. Der Impulsberater oder die Impulsberaterin berechnet daraufhin unter anderem den Energie- und Leistungsbedarf sowie die Investitions- und Betriebskosten im Vergleich zu einer konventionellen Lösung. Auf dieser Basis wird der Beratungsbericht in Form einer Checkliste erstellt. Im Rahmen eines zweiten Gespräches erklärt Ihnen die Fachperson detailliert die möglichen Varianten, empfiehlt die optimale Lösung unter Berücksichtigung der Verhältnisse und geht auf Ihre Fragen ein. Mit diesem Wissen können Sie dann die weiteren Schritte einleiten.

Folgender Ablauf wird für den Heizungsersatz selbst empfohlen:

  1. Rechtzeitiges Planen des Heizungsersatzes
  2. Impulsberatung durchführen
  3. Kostenabschätzung erstellen (Investitions-, Energie- und Betriebskosten sowie Steuerabzüge und Fördergelder)
  4. Einholen von Offerten
  5. Informieren der Behörden
  6. Beantragen von Fördergeldern
  7. Ersetzen der Heizung

Wer unterstützt mich bei der Wahl der richtigen Sanierungsmassnahme?

Insbesondere bei komplexen Sanierungsprojekten kann es sich lohnen, Fachpersonen beizuziehen. Sie besitzen die passenden Planungswerkzeuge und die notwendige Erfahrung, um auf die Immobilie und die Beteiligten zugeschnittene Sanierungsmassnahmen aufzuzeigen.

Verschiedene Stellen unterstützen Vermieterinnen und Vermieter bei der Wahl der richtigen Massnahmen. Hier werden einige vorgestellt.

GEAK Plus

Der Beratungsbericht Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) Plus beurteilt den Energieverbrauch einer Liegenschaft und beinhaltet drei massgeschneiderte Varianten zur energetischen Sanierung, einen Vorschlag für den Sanierungsablauf und eine erste Einschätzung der benötigten Investitions- und der beantragbaren Förderbeiträge. Der GEAK Plus kann somit als Entscheidungsgrundlage und als Ausgangspunkt für eine energetische Sanierung dienen.

Minergie Systemerneuerung

Minergie bietet mit der Minergie Systemerneuerung fünf einfache Systemvarianten für energetische Sanierungen, die zu einem Minergie-Zertifikat führen und auf den GEAK abgestimmt sind. Es stehen Varianten für ungedämmte Bauten, teilweise erneuerte und jüngere Bauten sowie für Altbauten und Gebäudereihen zur Verfügung. Eine Liste von Fachexperten, die mit Minergie zusammenarbeiten finden sie hier.

Erneuerbar heizen

Mit dem Austausch einer Heizung kann viel für die Umwelt und das Klima getan werden. Die Impulsberatungen von «erneuerbar heizen» zeigen Ihnen vor Ort auf, welche erneuerbaren Heizsysteme für Ihre Liegenschaft geeignet sind. Sie dauern rund 1,5 Stunden und werden von ortsansässigen Fachpersonen durchgeführt.

Energieberatungen von Gemeinden und Kantonen

Zahlreiche Schweizer Gemeinden und Kantone bieten Energieberatungen an. Die Energieberaterinnen und -berater informieren über Möglichkeiten zur energetischen Sanierung, kantonale Vorschriften, Fördergelder etc. Auch Fragen zu konkreten Sanierungsprojekten können geklärt werden. Auf der Website von EnergieSchweiz finden Sie Angebote in Ihrer Nähe.

Für die genannten Leistungen können Sie unter Umständen Fördergelder beziehen. Erkundigen Sie sich deshalb im Vorfeld bei der zuständigen Stelle über die Möglichkeiten.


https://www.energieschweiz.ch/page/de-ch/gebaeudelabels-schweiz


Was muss bei einer konstruktiven und gleichberechtigten Kommunikation beachtet werden?

Energetische Sanierungen sind komplex. Ihre Kommunikation ebenso, denn viele schwierige Fragen müssen beantwortet und Unsicherheiten bei allen Beteiligten beseitigt werden. Dies gelingt am besten mit einem Dialog auf Augenhöhe. Deshalb lohnt es sich nicht nur, sich genau zu überlegen, was man mitteilen möchte, sondern auch wie man es vermittelt.

Ein bewährtes Modell kann dabei helfen, sich der unterschiedlichen Dimensionen von Kommunikation bewusst zu werden und so Missverständnisse und Unsicherheiten aus dem Weg zu räumen. Das Vier-Seiten-Modell des Psychologen und Kommunikationswissenschaftlers Friedemann Schulz von Thun zeigt, wie vielschichtig eine Aussage sein kann, denn üblicherweise besteht eine Aussage aus vier Seiten:

  • Sachinhalt: Worüber sage ich etwas aus?
  • Selbstkundgabe: Was sagt das über mich aus?
  • Beziehungshinweis: Was sage ich über mein Gegenüber aus?
  • Appell: Was möchte ich vom Gegenüber?

Kommunikation ist allerdings keine Einbahnstrasse und sowohl die sprechende als auch die zuhörende Person sind für die Kommunikation verantwortlich. Dementsprechend sendet die Sprecherin bzw. der Sprecher nicht nur vier verschiedene Seiten einer Aussage, sondern die Zuhörerin bzw. der Zuhörer empfängt und interpretiert auch vier verschiedene Aspekte:

  • Sachinhalt: Worüber sagt mein Gegenüber etwas aus?
  • Selbstkundgabe: Was sagt dies über mein Gegenüber aus?
  • Beziehungshinweis: Was sagt das über mich aus?
  • Appell: Was möchte mein Gegenüber von mir?

Somit wird auf allen vier Ebenen gesprochen und zugehört und Kommunikation muss auf allen vier Ebenen funktionieren. Dies bedeutet aber auch, dass Missverständnisse und Unklarheiten unterschiedliche Seiten der Aussage betreffen können. Das Modell ermöglicht deshalb, sich der unterschiedlichen Wirkungsebenen einer Aussage bewusst zu werden und unter Umständen sogar die für die Missverständnisse verantwortliche Seite zu identifizieren. Dadurch kann gezielter kommuniziert werden und Konflikte lassen sich vermieden.

Bei einer energetischen Sanierung geht es vor allem darum, den komplexen Sachinhalt verständlich zu vermitteln. Hierbei können die Konversationsmaximen des Philosophen Paul Grice hilfreich sein: Sage nur, was informativ, wahr und wichtig ist, und sage dies klar und deutlich. Dieser Grundsatz unterstützt Sie dabei, die komplexen Themen rund um energetische Sanierung erfolgreich zu kommunizieren.

Was empfiehlt eine Fachperson bezüglich der Finanzierung von energetischen Sanierungen?

Wann der richtige Zeitpunkt für eine energetische Sanierung ist, was es bei der Hypothek zu beachten gilt oder welche Steuererleichterungen möglich sind - das Interview mit Roland Altwegg, Leiter Neue Geschäftsmodelle und Ökosysteme bei Raiffeisen Schweiz, klärt die wichtigsten Fragen rund um die Finanzierung von energetischen Sanierungen.

Was müssen Hauseigentümerinnen und -eigentümer bei der Planung der Finanzierung beachten?

Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Erneuerungsplanungen sind eine Daueraufgabe, die mit Investitionskosten verbunden sind. Es ist somit auch eine Daueraufgabe, sich mit der langfristigen finanziellen Planung der zukünftigen Investitionen zu befassen.

Demographische Veränderungen, aber auch Gesetze, Vorschriften und technologischer Fortschritt erfordern von Hauseigentümerinnen und -eigentümern über die Zeit Instandsetzungs- resp. Erneuerungsmassnahmen. Bei Erneuerungen bestimmt das Objekt die Machbarkeit dieser Massnahmen.

Der Bauerneuerer bzw. die Bauerneuerin muss mittels Diagnosemethoden herausfinden, wieviel Restwert in einem Gebäude steckt und was für die künftige Nutzung bestmöglich umgesetzt werden kann unter Berücksichtigung der zum Erneuerungszeitpunkt vorhandenen Möglichkeiten, die durch die erwähnten drei Einflussgrössen vorgegeben werden.

Wie sehen solche Diagnosemethoden aus?

Die strategische Diagnose beurteilt interdisziplinär bautechnische Fragen, den Markt, die (Nutzer-)Bedürfnisse und den Standort. Zur Bestimmung der Restlebensdauer muss zusätzlich das Erstellungsjahr von diversen Bauteilen eruiert werden.

Mit der technischen Diagnose wird der Grundstein für ein nachhaltiges Projekt gelegt. Sie wird im Team - gemeinsam mit Fachpersonen wie Bauphysikerinnen, HT-, Bau- und Elektroingenieure und Fassadenplanerinnen - erarbeitet. Sie beurteilt den Zustand und das Alterungsverhalten von einzelnen Elementen wie Bauteile, Bauteilgruppen und Räume.

Wie unterscheidet sich das Vorgehen bei einer Sanierung von demjenigen bei einem Neubau?

Eine Sanierung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Restwert positiv ist. Der Planungsprozess verläuft deshalb völlig anders als beim Neubau. Dies ist den Verantwortlichen oft nicht bewusst. Es gelten die folgenden beiden Grundsätze:

  • Der Bau bestimmt die künftige Nutzung:
    Jedes Gebäude hat seinen unverwechselbaren Fussabdruck. Die ursprünglichen Planungsgedanken bleiben bei einem Gebäude wie bei einem Fingerabdruck bestehen. Sie zwingen die Eigentümerinnen und Eigentümer 40 oder 50 Jahre später so zu handeln, wie es durch die damalige Disposition vorgegeben wurde. Dies nicht zu tun, ist nur mit hohem finanziellem Aufwand möglich.
  • Nutzen Sie Restwerte:
    Bauerneuerung ist die Kunst, mit einem Maximum an Restwerten und mit möglichst geringen Neuinvestitionen ein neues marktgängiges Ganzes zu schaffen!

Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer sollten mit einer strategischen Planung alle zehn Jahre eine Standortbestimmung, eine Beurteilung des Markts (Nutzungsdiagnose), des Umfelds, des technischen Gebäudezustands etc. vornehmen. Der künftige Zweck für die nächsten 20 bis 30 Jahre ist zu klären und die neue/angepasste Objektstrategie konsequent umzusetzen, denn besser keine als eine falsche Investition.

Ist eine etappenweise Sanierung finanziell sinnvoller als eine einmalige?

Dies kommt auf die jeweilige Ausgangslage an. Vor allem bei Gesamtsanierungen resp. bei umfassenden Massnahmen ist bei vermieteten Objekten auch auf die Vereinbarkeit mit den bestehenden Mieterinnen und Mietern zu achten. Aus praktischen Gründen, aber auch zur steuerlichen Optimierung kann es sinnvoll sein, das Sanierungskonzept in Etappen umzusetzen. Bei umfassenden Sanierungen kann es aber auch sinnvoll sein, die Massnahmen in einem gesamten Konzept zu kombinieren, um Zusatzkosten und Planungsfehler zu vermeiden. Hauseigentümerinnen und -eigentümer sollten genau abwägen, ob eine Gesamtsanierung oder die Etappierung in ihrem Fall vorteilhafter ausfällt. Es empfiehlt sich grundsätzlich, die Bank und weitere Stakeholder frühzeitig in die Planung miteinzubeziehen.

Was muss bei Hypotheken für die Sanierung eines Mehrfamilienhauses beachtet werden?

Es muss die max. Wiederaufstockungsmöglichkeit bestimmt werden. Dabei handelt es sich um die Belehnungshöhe auf der heutigen (veralteten) Liegenschaft respektive um den maximalen Erhöhungsbetrag, der basierend auf dem neuen Liegenschaftswert nach der Erneuerung eruiert wird. Bei einer Hypothek gelten folgende Anforderungen an die Tragbarkeit:

  • Die neue Gesamthöhe der Hypothekarfinanzierung muss durch den Objekterfolg tragbar sein. Dies ist der Fall, wenn die Kosten (Hypothekarzinsen, Amortisationen, Nebenkosten abhängig von der Objektqualität) durch den Objekterfolg gedeckt sind.
  • Die Besonderheit der Tragbarkeitsberechnung besteht darin, dass für die Ermittlung der laufenden Hypothekenkosten nicht mit aktuellen, sondern mit langjährig durchschnittlichen Zinsen gerechnet wird.
  • Die Hypothek darf die Höchstbelehnungsgrenzen des zukünftigen Verkehrswerts der Immobilie (unter Berücksichtigung der wertvermehrenden Massnahmen) nicht überschreiten.

Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert
Am 1.1.2020 traten revidierte Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung in Kraft. Bei Hypothekarfinanzierungen von Wohnrenditeobjekten beträgt der Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert 25 % (früher 10 %). Eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis resp. höherem Investitionsbedarf und tieferem Belehnungswert ist zusätzlich vollständig durch Eigenmittel zu finanzieren («Niederstwertprinzip»). Bei Renditeobjekten ist die Hypothekarschuld neu innert maximal zehn Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren (bislang 15 Jahre).

Was geschieht mit der Hypothek bei etappenweiser Sanierung oder bei unplanmässigen Änderungen?

Die Lösung ist eine tranchenweise Auszahlung im Rahmen des Baufortschritts.

Gibt es Steuererleichterungen für energetische Sanierungen?

Investoren (mit Liegenschaften im Betriebsvermögen) können die Investitionen nicht direkt von den Steuern abziehen. Diese fliessen als Negativposten in die Jahresrechnung und wirken danach in Form eines tieferen Jahresgewinns steuermildernd. Private Eigentümerinnen und Eigentümer (mit Liegenschaften im Privatvermögen) können hingegen von Steuerabzügen bei energetischen Massnahmen profitieren. Für sie gelten ab dem 1. Januar 2020 neue Steuerabzüge für energetische Sanierungen bei der direkten Bundessteuer. Neu können energiesparende und umweltschonende Investitionen auf bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden verteilt werden. Dies regelt die angepasste Liegenschaftskostenverordnung im Rahmen der Energiestrategie 2050.


Wie plane ich die Finanzierung einer energetischen Sanierung?

Ist der Entschluss zu einer energetischen Sanierung erst einmal gefasst, sollten Sie sich Gedanken über das notwendige Sanierungsbudget machen. RaiffeisenCasa zeigt die wichtigsten Punkte bei der Planung: 1. Festlegung des Sanierungsumfangs, 2. Abschätzung der Kosten für Fachpersonen, 3. Kosten für die Haustechnik, 4. Abklärung der Finanzierung. Zusätzlich erhalten Sie nützliche Tipps, um die Sanierungskosten zu optimieren.


https://www.raiffeisen.ch/casa/de/immobilien-sanieren/sanierungskosten/sanierungsfinanzierung.html

https://www.raiffeisen.ch/casa/de.html


Was bringt mir eine energetische Sanierung als Vermieterin/Eigentümer?

Eine energetische Sanierung bietet viele Vorteile. Während für die einen die Umweltverantwortung im Vordergrund steht, entscheiden sich die anderen eher aus wirtschaftlichen Überlegungen dafür, eine Liegenschaft punkto Energieverbrauch auf einen besseren Stand zu bringen. Die wichtigsten Vorteile einer energetischen Sanierung:

1. Umweltverantwortung wahrnehmen

Das Wohnen ist für einen grossen Anteil der Umweltbelastung in der Schweiz verantwortlich. Weil rund 70 % der Gebäude in der Schweiz vor 1980 gebaut worden sind und diese Liegenschaften bezüglich Energieverbrauch nicht den neueren Standards entsprechen, ist das Reduktionspotenzial riesig. Eine Gebäudesanierung kann den Energieverbrauch von Wohnungen leicht halbieren oder bei ehrgeizigen Projekten sogar noch stärker reduzieren. Entsprechend ist das Wohnen ein wichtiger Hebel, um die Umweltbelastung zu senken. Viele Vermieterinnen und Vermieter erkennen das und gehen energetische Sanierungen aus ethischen Gründen an: Sie wollen ihren Beitrag für eine bessere Umwelt und zur Erreichung der Pariser Klimaziele leisten.

2. Wohnkomfort steigern

Energetische Sanierungen steigern den Wohnkomfort: Moderne, dreifach verglaste Fenster punkten zum Beispiel beim Schallschutz und lassen sich leichter reinigen. Eine gedämmte Fassade verhindert unangenehm kalte Innenwände und führt zu einem behaglichen Wohnklima. Zudem können energetische Sanierungen mit zusätzlich anstehenden Sanierungsarbeiten gekoppelt werden wie dem Ersatz der Wasser- und Stromleitungen und der Modernisierung von Bad, Küche und Fussböden: Diese Massnahmen steigern den Wohnkomfort zusätzlich.

3. Bewirtschaftung optimieren

Wenn der Wohnkomfort stimmt, kommt es mitunter zu weniger Wechseln bei der Mieterschaft. Dadurch können Mietzinsausfälle und mit Mieterwechseln zusammenhängende Kosten (wie Neuanstriche und administrative Mehraufwände) reduziert werden. Und schliesslich führen energetische wie auch andere Sanierungen dazu, dass eine Liegenschaft ihren Wert behält - oder sogar steigert.

Welche Vor- und Nachteile bietet die Sanierung einer Liegenschaft in bewohntem Zustand?

Eine Sanierung in bewohnten Zustand geht sowohl für die Vermieter- als auch für die Mieterschaft mit spezifischen Vor- und Nachteilen einher. Ob eine Sanierung in bewohntem Zustand sinnvoll ist, hängt stark vom jeweiligen Sanierungsprojekt ab.

Sanierungskündigungen sind für alle Beteiligten mitunter unangenehm: Für die Mieterinnen und Mieter, weil sie unverhofft eine neue Wohnung suchen müssen. Für die Vermieterinnen und Vermieter, weil sie Mietzinsausfälle und manchmal rechtliche Schritte seitens der Mieterschaft wie Kündigungsanfechtungen oder Mieterstreckungsgesuche befürchten müssen. Wenn die Arbeiten es zulassen, kann es deshalb sinnvoller sein, die Liegenschaft im bewohnten Zustand zu sanieren. Dies ist zum Beispiel möglich, wenn Fenster ersetzt oder Fassaden und Dächer energetisch saniert werden.

Es gibt aber auch Situationen, wo eine Sanierung in bewohntem Zustand aus baulicher Sicht nicht zumutbar ist. Und zwar für beide Seiten: für die Mieterinnen und Mieter, die mit zu starken Beeinträchtigungen während der Bauphase leben müssten, aber auch für die Vermieterinnen und Vermieter, denen je nach Projekt hohe Zusatzkosten entstünden.

Im Folgenden wird kurz dargelegt, welche Vor- und Nachteile entstehen, wenn Wohngebäude in vermietetem Zustand saniert werden.

Vorteile

  • Es können auch während der Bauphase (zumindest reduzierte) Mietzinseinnahmen erzielt werden.
  • Bestehende Mietverhältnisse müssen nicht aufgelöst werden.
  • Investitionen können gestaffelt werden, was unter Umständen steuerliche Vorteile mit sich bringt.

Nachteile

  • Die Baukosten sind insgesamt höher, unter anderem im Zusammenhang mit temporären Installationen (wie mobilen Heizungen und externen Sanitäranlagen).
  • Es können bauphysikalische Probleme auftreten bei ungenügender Abstimmung der Massnahmen (z. B. Feuchtigkeitsschäden bei Fensterersatz ohne Fassadendämmung).
  • Es besteht unter Umständen weniger Flexibilität bei der Mietzinsanpassung im Anschluss an die Sanierung in bewohntem Zustand als bei einer Neuvermietung.

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Wann und wie sollen Eigentümerinnen/Vermieter die Mieterschaft erstmals über eine geplante Sanierung informieren?



Ein frühzeitiges Informieren der Mieterschaft lohnt sich, damit diese sich mit ihrer künftigen Wohnsituation auseinandersetzen können und sich nicht übergangen fühlen. Folgender zeitlicher Ablauf hat sich in der Praxis bewährt.

18 bis 24 Monate vor der Sanierung oder so früh wie möglich:

Eine erste Ankündigung in schriftlicher Form, weshalb und in welchem Zeitraum eine Sanierung stattfinden wird.

12 Monate vor der Sanierung:

Umfassende Information der Mieterinnen und Mieter (z. B. in Form einer Informationsveranstaltung) mit detaillierten Angaben zu den geplanten Veränderungen inkl. Zeitplan.

6 Monate vor der Sanierung:

Eine zweite Informationsveranstaltung für Mieterinnen und Mieter oder eine detaillierte schriftliche Information mit verbindlichen Umbauterminen.

Wichtig: Die Entscheidung zur Sanierung im bewohnten oder unbewohnten Zustand muss vor der ersten Kommunikation mit der Mieterschaft erfolgen.



Wann lohnt sich eine Mitwirkung der Eigentümer/Vermieterin und wie funktioniert sie?

Mieterinnen und Mietern die Mitsprache zu ermöglichen, lohnt sich in vielen Fällen. Denn wer die Mietparteien miteinbezieht, schafft Verständnis für die Sanierung, richtet seine Liegenschaft wirkungsvoll an den Bedürfnissen des Markts aus und reduziert die Gefahr von Konflikten und das Risiko von Leerständen.

Ein partizipativer Prozess erlaubt es, besser auf die Bedürfnisse der Mieterinnen und Mieter einzugehen. Dadurch fühlen sie sich verstanden und können die Arbeiten besser akzeptieren. Es kann beispielsweise sinnvoll sein, den Zeitpunkt der Sanierung mit ihnen abzusprechen. Sie können allenfalls auch Wünsche betreffend Kücheneinrichtung, Bodenbelägen oder Farben von Oberflächen berücksichtigen. Oder Sie klären mit Ihren Mieterinnen und Mietern den Bedarf an zusätzlichen Möglichkeiten wie Fahrradunterständen, Garten- und Umgebungsgestaltung, Besucherparkplätzen etc.

Die Mitwirkung kann entweder bilateral stattfinden in schriftlicher Form bzw. in einem persönlichen Gespräch. Oder Sie können die Wünsche und Ideen von Mieterinnen und Mietern im Rahmen einer Informationsveranstaltung oder eines Workshops in Erfahrung bringen und diskutieren.

Wann ist auf eine Mitwirkung der Mieterschaft zu verzichten?

Wenn Sie Ihre Liegenschaft in unvermietetem Zustand komplett sanieren und danach neue Mietparteien einziehen, macht es keinen Sinn, die Wünsche der aktuellen Mieterinnen und Mieter zu berücksichtigen.

Soll die Sanierung gestaffelt oder in einem Schritt erfolgen?

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten für eine energetische Sanierung: Entweder erfolgt sie als Gesamterneuerung in einem einzigen Schritt oder als gestaffelte Teilsanierungen in mehreren Etappen. Beide Vorgehensweisen bringen Vor- und Nachteile.

1. Sanierung in mehreren Etappen (Teilsanierung)

Vorteile

  • Die Wohnungen können meistens auch während der Bauarbeiten genutzt werden. Dadurch werden während der Bauphase Mietzinseinnahmen erzielt und die Chance steigt, dass die bestehenden Mietverhältnisse erhalten bleiben.
  • Investitionen können gestaffelt werden. Dies kann steuerliche Vorteile mit sich bringen.
  • Mietzinserhöhungen können leichter gestaffelt werden.

Nachteile

  • Beeinträchtigte Wohnnutzung über einen längeren Zeitraum.
  • Je nach Einschränkung der Wohnnutzung hat die Mieterschaft für eine längere Zeitdauer Anrecht auf eine Mietzinsreduktion.
  • Allenfalls werden temporäre Installationen wie zusätzliche mobile Heizungen oder externe Sanitäranlagen nötig.
  • Baukosten sind insgesamt höher.
  • Bauphysikalische Probleme bei ungenügender Abstimmung der Massnahmen (z. B. Feuchtigkeitsschäden bei Fensterersatz ohne Fassadendämmung).
  • Energieeinsparung wird schrittweise erzielt.
  • Eine Zertifizierung ist erst möglich, wenn alle Bauetappen abgeschlossen sind.

2. Gesamtsanierung in einem Schritt

Vorteile

  • Insgesamt kürzerer Zeitraum der beeinträchtigten Wohnnutzung.
  • Insgesamt tiefere Baukosten.
  • Abstimmung der energetischen Massnahmen ist optimal möglich.
  • Energieeinsparung wird rasch erzielt.
  • Einbinden von Wohnraumerweiterungen einfacher möglich.

Nachteile

  • Bewohnbarkeit während der Bauarbeiten ist stärker eingeschränkt oder gar nicht gegeben.
  • Den bestehenden Mietparteien muss allenfalls gekündigt werden und es müssen neue Mieterinnen und Mieter gesucht werden, was zu Mietzinsausfällen führen kann. Alternativen: Die betroffenen Personen logieren während des Umbaus in einer Ersatzwohnung oder sie wechseln in eine bereits umgebaute Wohnung (falls vorhanden).
  • Die Finanzierung muss für die gesamten Baukosten in einem Schritt gesichert sein.
  • Allenfalls nachteilig bei den Steuern.

Wo erhalte ich ergänzende Informationen zur energetischen Sanierung?

Die Sanierung von Gebäuden ist in Anbetracht der Kosten und der Einschränkungen während der Bauarbeiten eine Herausforderung für alle Beteiligten. Wir stellen drei nützliche Broschüren vor.

Mehrfamilienhäuser energetisch richtig erneuern

Die Nutzungszeit von Mehrfamilienhäusern beträgt 20 bis 25 Jahre. Läuft diese ab, müssen Hauseigentümerinnen und -eigentümer sich mit der Erneuerung des Gebäudes beschäftigen. Der ideale Zeitpunkt, um sich mit energetischer Sanierung auseinanderzusetzen. «Mehrfamilienhäuser energetisch richtig erneuern: Empfehlung zur strategischen Gebäudeerneuerung» ist ein Ratgeber für das richtige Vorgehen, um bei der Erneuerung von Mehrfamilienhäuser energetische Sanierungen miteinzubeziehen.

Gebäude erneuern - Energieverbrauch halbieren

Die Broschüre «Gebäude erneuern - Energieverbrauch halbieren» richtet sich primär an Eigentümerinnen und Eigentümer von selbst bewohnten Liegenschaften und vermittelt eine umfassende Sicht, wie man ein Gebäude energetisch richtig modernisiert. Sie ist aber für alle Personen mit vermieteten Einfamilienhäusern oder kleinen und mittelgrossen Mehrfamilienhäusern relevant. Bei der Erstellung der Broschüre wurde Wert auf eine einfache Darstellung der Zusammenhänge gelegt.

Energiegerecht sanieren: Ratgeber für Bauherrschaften

Die rund 90-seitige Broschüre «Energiegerecht sanieren: Ratgeber für Bauherrschaften» des Bundesamts für Energie vermittelt wichtiges Basiswissen rund um das Thema energetische Sanierung für die Bauherrschaft. Die 17 Kapitel leiten durch wichtige Aspekte und Phasen der Sanierung und werden durch zahlreiche Checklisten ergänzt. Das Ziel ist, der Bauherrschaft eine werterhaltende energetische Sanierung mit einem hohen Komfort und einem tiefen Energieverbrauch zu ermöglichen.

Weitere fachliche Informationen zum Thema Gebäudesanierung finden Sie auf der Website von EnergieSchweiz.

Welchen Mehrwert können Sanierungen bieten?

Es gibt die Befürchtung, Sanierungsprojekte seien harzig in der Umsetzung und führten zu überteuerten Mietzinsen. Dass es auch anders geht, zeigt die Eisenbahner Baugenossenschaft Bern mit der Sanierung ihrer Liegenschaft im Fellergut: Das Projekt ging ganz ohne Sanierungskündigungen über die Bühne und bringt der Mieterschaft verschiedenste Mehrwerte, welche die behutsam erhöhten Mietzinse mehr als wettmachen.

Ausgangslage

Die Eisenbahner Baugenossenschaft Bern (EBG) hat die neu erbaute Liegenschaft im Fellergut (Bern Bümpliz) 1974 im Baurecht erworben. Die grosszyklische Sanierung des elfgeschossigen Hauses mit 54 Wohneinheiten in den Jahren 2014/2015 erfolgte ziemlich genau nach der Hälfte der Geltungsdauer des neunzigjährigen Baurechts.

Eine Besonderheit der Liegenschaft sind die Terrainunterschiede, weshalb es neben dem Erdgeschoss noch ein Hofgeschoss gibt. Zudem hatte sich das umliegende Quartier in den Jahren vor der Sanierung stark verändert, es sind unter anderem zahlreiche neue Wohnhäuser entstanden. Dies hat dazu geführt, die Ausrichtung der Fellergut-Liegenschaft zu überdenken.

Die EBG legt Wert darauf, ihre Gebäude nicht nach einem einheitlichen Programm zu sanieren, sondern stets individuelle Lösungen zu finden, die den örtlichen Gegebenheiten (Denkmalschutz, Mieterstruktur etc.) Rechnung tragen. Im Fall der Fellergut-Liegenschaft bedeutet das: Weil die finanzielle Ausgangslage der Liegenschaft nicht rosig ist und die EBG ihre Wohnungen zu 10 bis 15 Prozent unter dem Marktpreis vermieten will, gibt es enge Grenzen bei dem, was möglich ist.

Neben der hier besprochenen Sanierung im Fellergut hat die Genossenschaft in den vergangenen Jahren unter anderem auch die Häberlimatte saniert. Die dortigen Voraussetzungen waren anders, weshalb in der Häberlimatte - anders als im Fellergut - die Balkone vergrössert und eine Lüftung eingebaut wurden.

Der neue Durchgang zum Hof inkl. Eingang zu den Geschäften im Erdgeschoss. Bild: Manu Friedrich

Welche baulichen Massnahmen wurden realisiert?

  • Das Haus wurde wärmeisoliert. Weil eine Aussenisolierung aus baulichen Gründen nicht überall möglich war und eine vollständige Innenisolierung die Räume zu stark verkleinert hätte, wurde eine Mischisolierung angewendet, also eine Kombination von Innen- und Aussenisolierung.
  • Küchen und sanitäre Anlagen wurden ersetzt und Wassersparbrausen eingebaut.
  • Leitungen und Radiatoren wurden ersetzt, Bodenbeläge erneuert und die Wände neu gestrichen.
  • Die Eingänge wurden wegen Veränderungen im Quartier (neue Wohnhäuser) auf die gegenüberliegende Hausseite verlegt. Durch das höhere Terrain auf dieser neuen, bahnhofseitigen Eingangsseite konnte zusätzlich eine hindernisfreie Lösung realisiert werden - vor der Sanierung war der Lift nur via Hofgeschoss und über mehrere Stufen erreichbar.
  • Das Erdgeschoss wurde umgenutzt. Ursprünglich befanden sich dort die Waschräume - neu gibt es im Parterre zahlreiche Geschäfte (Physiotherapie, Podologie u. a.).
  • Das Gebäude wurde geöffnet: Es gibt neu einen grossen Durchgang durch das Gebäude, von der Bahnhofseite zum Hof hin.
  • Es wurde ein Gemeinschaftsraum errichtet. Dieser befindet sich im Hofgeschoss.
  • Die Küchen sind geöffnet worden (dank der Zusammenlegung mit dem Wohnbereich).
  • Bad und vormals separates WC wurden zusammengelegt.
  • Die Erdbebensicherheit wurde verbessert.

Worauf wurde verzichtet?

  • Eine Vergrösserung der Balkone und neue Waschküchen sind an den Kosten gescheitert.
  • Man hat darauf verzichtet, eine Lüftung einzubauen. Dies aus zwei Gründen: Erstens gibt es dank der Zusammenlegung der Bäder mit den separaten kleinen WCs keine gefangenen Räume mehr - alle Räume können direkt gelüftet werden. Zweitens ist man davon ausgegangen, dass die Mieterinnen und Mieter, die bei der EBG dank Genossenschaftsanteil stets auch eine eigentümerähnliche Stellung haben, Sorge tragen (und gut lüften).
  • Die Gasheizungen wurden nicht ersetzt. Ein späterer Anschluss an einen Wärmeverbund wurde aber in der Planung berücksichtigt, damit er nachträglich mit wenig Zusatzaufwand realisierbar ist.
Blick in die geöffnete und generalüberholte Wohnküche. Bild: Manu Friedrich

Unbewohnt sanieren ohne Kündigungen

Infolge geschickter und frühzeitiger Planung konnten die umfassenden Sanierungsarbeiten in unbewohnten Zustand, aber dennoch ohne Sanierungskündigungen realisiert werden. Dies ist nicht nur im Fellergut so, sondern bei sämtlichen Sanierungsprojekten der Eisenbahnergenossenschaft.

Wie das möglich ist? Die in den Jahren vor der Sanierung dank natürlicher Fluktuation freiwerdenden Wohnungen vermietet die EBG nur befristet, insbesondere an Studierende und andere Menschen, denen günstiger Wohnraum wichtiger ist als ein langfristiges Mietverhältnis. Zudem plant die EBG die Sanierung ihrer aus mehreren Aufgängen bestehenden Liegenschaften in Etappen. Meist wird pro Etappe nur ein Aufgang saniert, damit die Mieterinnen und Mieter innerhalb des Hauses umziehen können.

Dank der Kombination dieser Massnahmen gelingt es der Genossenschaft, bis Sanierungsbeginn genügend freie Wohnungen zu haben. So können langjährige Mietende während der Sanierung vorübergehend dort wohnen. Anschliessend können die Mieterinnen und Mieter dann innerhalb des Hauses in bereits sanierte Wohnungen umziehen.

Wer möchte, darf bei der EBG zudem immer zurück in seine angestammte Wohnung. Viele verzichten jedoch darauf. Weil sie lieber nur einmal umziehen oder sich ihre Platzbedürfnisse über die Jahre verändert haben. Ältere Menschen, die zum Beispiel ihre Partnerin bzw. ihren Partner verloren haben, sind plötzlich mit einer Zweiraumwohnung zufrieden, und Familien nutzen die Gelegenheit, in eine grössere Wohnung umzuziehen.

Die Genossenschaft der Eisenbahner hat die Mieterinnen und Mieter früh - noch vor der Ausschreibung des Architekturwettbewerbs - in den Prozess miteinbezogen und deren Bedürfnisse abgeholt. Bei der EBG ist es so, dass die Mieterschaft darüber abstimmen darf, ob eine Sanierung durchgeführt werden soll oder nicht. «Wissen Sie, wie viele Gegenstimmen wir beim Fellergut unter den 54 Mietsparteien hatten?» fragt Rolf Schneider, Geschäftsführer der Genossenschaft. «Es war genau eine.» Die anderen 53 Mieterinnen und Mieter stimmten für die Sanierung.

Was bringt ein Energiespar-Contracting und was gilt es als Vermieter/Eigentümerin zu berücksichtigen?

Energiespar-Contracting ist ein marktwirtschaftliches Modell zur Durchführung von Energiesparmassnahmen. In Wohnliegenschaften wird es bisher erst wenig eingesetzt. Eine Verordnungsrevision soll dies ändern.

«Wir werden Ihnen kostenlos eine Dampfmaschine überlassen. Wir werden diese installieren und für fünf Jahre den Kundendienst übernehmen. Wir garantieren Ihnen, dass die Kohle für die Maschine weniger kostet, als Sie gegenwärtig an Futter für die Pferde aufwenden müssen, die die gleiche Arbeit tun. Und alles, was wir von Ihnen verlangen, ist, dass Sie uns einen Drittel des Geldes geben, das Sie sparen.»

Mit diesen Worten soll James Watt (1736 bis 1819) für seine Dampfmaschine geworben haben. Auch wenn der schottische Erfinder das Wort Energiespar-Contracting wohl nicht in den Mund genommen hat, wird er gerne als Schöpfer dieser Idee zitiert.

Zwei Varianten des Energiespar-Contractings (ESC)

Beim Energiespar-Contracting handelt es sich um einen Vertrag zwischen einem Energiedienstleister und einem Kunden - zum Beispiel einer Liegenschaftseigentümerin bzw. einem Liegenschaftseigentümer im Wohnbereich. Neben dem Energiespar-Contracting gibt es übrigens noch das in der Schweiz stärker verbreitete Energieliefer-Contracting, bei welchem nicht die Energieeinsparung, sondern die Energielieferung im Zentrum steht. Diese Form wird hier nicht vorgestellt. Es gibt zwei Varianten, wie das Energiespar-Contracting ausgestaltet werden kann.

Erstes Modell: «Einspargarantie»

In dieser Variante, die international auch als guaranteed savings bezeichnet wird, finanziert der Liegenschaftseigentümer die energetischen Arbeiten aus dem eigenen Portemonnaie. Der Energiedienstleister setzt die Massnahmen um und garantiert eine bestimmte Energieeinsparung. Nehmen wir an, der Kunde hat vor den Massnahmen jährliche Energiekosten von 200 000 Franken. Es wird ein Energiesparziel von jährlich 20 % respektive 40 000 Franken festgelegt. Wird dieses definierte Einsparziel nicht erreicht und der Kunde hat jährliche Energiekosten von 170 000 Franken statt der angezielten 160 000 Franken, zahlt der Energiedienstleister eine Strafgebühr - in der Regel die Differenz zwischen den tatsächlichen Energiekosten und dem Energiesparziel, in diesem Fall also 10 000 Franken. Wird das Energiesparziel hingegen übertroffen und der Kunde kann seine Energiekosten zum Beispiel auf 140 000 Franken reduzieren, dann zahlt der Kunde dem Energiedienstleister einen vertraglich vereinbarten Bonus, welcher beispielsweise dem zusätzlich eingesparten Betrag entspricht, in diesem Fall 20 000 Franken. Der Kunde hat bei diesem Modell Investitionssicherheit: Er weiss, dass er seine Energiekosten gemäss Ziel wird senken können.

Zweites Modell: «Energiedienstleister finanziert»

In dieser Variante finanziert der Energiedienstleister die Sanierungskosten über die zukünftigen Energiekosteneinsparungen. Der Kunde muss also für die Umsetzung der Massnahmen kein Geld in die Hand nehmen - allerdings ist zumindest ein Grossteil des durch die tieferen Energiekosten eingesparten Betrags für den Energiedienstleister bestimmt. International spricht man bei diesem Vorgehen auch von shared savings. Shared, weil vertraglich vereinbart wird, wie viel der Einsparungen dem Energiedienstleister zufliesst und wie viel der Kunde behält. Für den Kunden hat dieses Vorgehen den Vorteil, dass er freier über seine Finanzmittel verfügen und diese zum Beispiel in einem Zusatzprojekt einsetzen kann.

Sowohl in der ersten als auch in der zweiten Variante ist es im Interesse des Energiedienstleisters, möglichst hohe Einsparungen zu erzielen, wovon schlussendlich auch der Liegenschaftseigentümer profitiert - es besteht somit eine Win-Win-Situation. Entsprechend spielt das Monitoring der Massnahmen und die ständige Überwachung des Energieverbrauchs eine wichtige Rolle: Der Energiedienstleister wird auf ein offenes Fenster in der Waschküche oder ein ständig brennendes Licht im Treppenhaus aufmerksam machen.

Vorteile des Energiespar-Contractings

  • Komplettes Dienstleistungspaket aus einer Hand (Installation, Wartung, Betrieb, Messung, Schulung, Finanzierung, Ansprechpartner)
  • Kunde kann sich auf sein Hauptgeschäft konzentrieren.
  • Risikoverschiebung
  • CO2-Einsparungen
  • Komfortsteigerung (besseres Klima etc.)
  • Wert der Liegenschaft erhöht sich.
  • Spätestens nach der Vertragslaufzeit profitiert man von Kosteneinsparungen.
  • Das Energiespar-Contracting kann energieeffiziente Investitionen im Gebäudebereich auslösen, ohne dass der Gebäudeeigentümer über umfassendes Fachwissen verfügen und hohe Investitionen tätigen muss.

Nachteile des Energiespar-Contractings

  • Inkonstantes Nutzerverhalten: Im Zusammenhang mit dem sogenannten Referenzenenergiepfad wird ein konstantes Nutzerverhalten angenommen. Mieterwechsel können jedoch zu grossen Veränderungen im Nutzerverhalten führen, was das Energiespar-Contracting zusätzlich verkompliziert. Deshalb wird es derzeit vor allem von der öffentlichen Hand und der Privatwirtschaft genutzt.
  • Tiefe Energiekosten: Die Paybackzeiten für Gebäudehüllensanierungen betragen bei den derzeitigen tiefen Energiekosten mehrere Jahrzehnte. Für Energiedienstleister ist es mit diesen Rahmenbedingungen nicht attraktiv, Sanierungskosten vorzufinanzieren (Modell «Energiedienstleister finanziert»). Und Kunden resp. Liegenschaftseigentümer wiederum dürften davor zurückschrecken, bei gleichzeitigem Abschluss jahrzehntelanger vertraglicher Verpflichtungen ihre Sanierungskosten selbst in die Hand zu nehmen (Modell «Einspargarantie»).
  • Administrativer Mehraufwand: Das Energiespar-Contracting kann zu einem gewissen administrativen Aufwand führen. Es lohnt sich deshalb eher für Liegenschaften mit einem beträchtlichen jährlichen Energieverbrauch und entsprechend hohen Energiekosten. In der Regel ist dies der Fall bei Gebäuden mit vielen Wohnungen oder wenn im Hinblick auf ein ESC ein Zusammenschluss für mehrere Objekte erfolgt.

Zunahme von Energiespar-Contracting aufgrund einer Verordnungsrevision?

Bisher gibt es in der Schweiz noch kaum Beispiele für Energiespar-Contracting im Mietwohnbereich. Doch das könnte sich ändern. Der neue Artikel 6c der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) sieht vor, dass die Vermieterschaft die Kosten eines Energiesparcontractings (ESC) unter bestimmten Voraussetzungen als Nebenkosten verrechnen darf (in Kraft ab 1.6.2020). Durch diese Möglichkeit sollen Energiesparmassnahmen bei Mietliegenschaften gefördert werden, ohne die Mieterschaft finanziell zu belasten. Die ESC-Kosten dürfen die Energieeinsparungskosten nicht übersteigen. Die neue Verordnungsbestimmung gilt sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsliegenschaften. Sie erlaubt es, die ESC-Kosten unter bestimmten Voraussetzungen und für eine Zeitdauer von höchstens zehn Jahren als Nebenkosten weiterzugeben.

Mit den Voraussetzungen für die Weitergabe von ESC-Kosten wird sichergestellt, dass den Mietenden kein finanzieller Mehraufwand entsteht und dass keine grösseren Unterhaltsaufwendungen als Nebenkosten überwälzt werden können. Veränderungen im Mietverhältnis, die sich aus den Energiesparmassnahmen ergeben, müssen mit dem vom Kanton genehmigten Formular für einseitige Vertragsänderungen angezeigt werden.

https://www.swissesco.ch/de/

https://www.admin.ch/gov/de/start/dokumentation/medienmitteilungen.msg-id-78937.html


Wie kann ein Gebäude aus den 60er-Jahren in bewohntem Zustand umfassend energetisch saniert werden?

Ein Gebäude aus den 60er-Jahren, das in Petit-Lancy steht, zeigt, wie eine erfolgreiche energetische Sanierung aussieht. Nicht nur wurden die Fenster ausgetauscht und Photovoltaik- sowie Solarthermieanlagen installiert, sondern das Gebäude wurde um zwei Etagen erweitert, wodurch 22 zusätzliche Wohnungen geschaffen werden konnten. Und das alles in bewohntem Zustand. Die Mieterinnen und Mieter wurden mit der Unterstützung von AMUs («assistant à maîtrise d'usage») in Ateliers und Informationsveranstaltungen miteingebunden.


https://renovabene.ch/app/uploads/2020/06/Rentes-Genevoises-E%CC%80re-magazine-de%CC%81cembre-2019-rubrique-E%CC%81clairage.pdf

Wie unterstützen Fachpersonen Eigentümer bei der energetischen Sanierung?

Die energetische Sanierung eines Gebäudes ist für die Eitentümerin oder den Vermieter mitunter eine komplexe Angelegenheit. Nichtsdestotrotz sind solche Sanierungen notwendig, denn Gebäude schlagen in der CO2-Bilanz mit 47 % zu Buche. Im Kanton Genf können sich Vermieterinnen und Vermieter bei der energetischen Sanierung von Fachpersonen für Energieprojektmanagement (« assistant à maîtrise d'ouvrage énergie », AMOén) unterstützen lassen. Lesen Sie mehr dazu in diesem Interview.


https://immoscope-ge.ch/energie/les-proprietaire-incites-a-renover/

Welche Förderbeiträge kann ich erhalten?

Die Forderung nach energieeffizienteren Gebäuden und Anlagen wird lauter, doch was für Förderprogramme gibt es und wie können sie in Anspruch genommen werden? Die Internetseite der Energie-Experten verrät es Ihnen.

Für eine höhere Energieeffizienz ist es wichtig, alte Gebäude energetisch zu sanieren und deren Anlagen sinnvoll zu ersetzen. Hierfür können von privaten Liegenschaftsbesitzerinnen und -besitzern verschiedene Förderprogramme in Anspruch genommen werden.

Die Bestimmungen für die Förderprogramme sind aber nicht in allen Kantonen gleich. Dementsprechend ist es nicht immer einfach, sich im Dschungel der Informationen zurechtzufinden. Sie wollen wissen, welche Bedingungen erfüllt werden müssen, damit Sie Förderbeiträge erhalten? Die Internetseite energiefranken.ch schafft Abhilfe. Sobald Sie den Ort Ihrer Liegenschaft eingeben, erfahren Sie, welche Massnahmen und Schritte erforderlich sind, um Förderbeiträge zu erhalten. Zudem können Sie sich darüber informieren, von welchen Förderbeiträgen Sie profitieren können und wie hoch sie sind.


https://www.energiefranken.ch/de

Weiter Informationen und Fragen finden sie unter https://renovabene.ch/ sowie www.erneuerbarheizen.ch